Hausverwaltungen in Köln richtig versichern
Eine Hausverwaltung in Köln betreut meist Mehrfamilienhäuser, oft Altbauten, und handelt dabei für Eigentümergemeinschaften, Vermieter und Beiräte. Sie führt fremde Gelder, trifft Entscheidungen über fremdes Eigentum und haftet für Fristen und Versäumnisse. Das sind drei verschiedene Risiken, die ein Vertrag allein selten gleichzeitig abdeckt.
- Eine Hausverwaltung in Köln betreut meist Mehrfamilienhäuser, oft Altbauten, und handelt dabei für Eigentümergemeinschaften, Vermieter und Beiräte.
- Die Zahl der verwalteten Einheiten ist meist die Bezugsgröße in der Vermögensschadenhaftpflicht und sollte mit dem Bestand übereinstimmen.
- Die Verwaltung sollte Stand und Bedingungen jährlich prüfen und dokumentieren.
Hausverwaltung in Köln in Zahlen.
Die Zahlen stammen aus dem Zensus 2022 der Stadt Köln, der NRW.BANK und einer Pressemitteilung der Stadt zum Starkregen 2021. Woraus sich die Prioritäten auf dieser Seite ergeben — mit Quelle.
Drei Punkte, die in Köln zuerst auffallen.
Nicht die Beitragshöhe entscheidet, sondern drei Klauseln. Vermögensschäden der Verwaltung, Fremdgelder, Altbestand und Leitungswasser.
Bei 441.741 Wohnungen in Kölner Mehrfamilienhäusern betreuen Verwaltungen viele Einheiten je Objekt. Ein versäumter Beschluss, eine fehlerhafte Abrechnung oder ein verspäteter Auftrag verursachen reine Vermögensschäden bei der Gemeinschaft. Die Betriebshaftpflicht deckt sie nicht; dafür gibt es die Vermögensschadenhaftpflicht der Verwaltung. Die Versicherungssumme sollte zur Größe des Bestands passen.
VERMÖGENSSCHADEN DER VERWALTUNG21,1 Prozent der Kölner Mietwohnungen gehören zu Eigentümergemeinschaften, deren Konten und Rücklagen die Verwaltung führt. Veruntreuung durch Mitarbeiter oder Dritte ist ein Vertrauensschaden, den die Vermögensschadenhaftpflicht in der Regel nicht trägt. Die Vertrauensschadenversicherung sichert Fremdgelder ab. Die Gemeinschaft kann so prüfen, ob Rücklagen und Konten tatsächlich abgesichert sind.
VERTRAUENSSCHADEN PRÜFEN37,2 Prozent der Kölner Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1960. Mit dem Alter von Steigleitungen, Dächern und Anschlüssen gewinnt die Frage nach Leitungswasser, Rohrbruch und Elementar im Gebäudevertrag der Gemeinschaft an Gewicht. Die Verwaltung sollte Stand und Bedingungen jährlich prüfen und dokumentieren. Gebäudeverträge enthalten häufig Obliegenheiten, die ohne Dokumentation im Schadenfall zum Streit führen.
GEBÄUDEVERTRAG JÄHRLICH PRÜFENSie erkennen Ihren Betrieb in einem dieser Punkte wieder? Dann lohnt sich ein Blick in Ihre Betriebsbeschreibung.
Was Köln für eine Hausverwaltung verändert.
Der Zensus 2022 zählte in Köln 139.653 Wohngebäude ohne Wohnheime mit 549.815 Wohnungen. Davon liegen 441.741 in Mehrfamilienhäusern und 89.884 in Ein- und Zweifamilienhäusern; das sind rechnerisch gut 80 Prozent der Wohnungen im Mehrfamilienhaus (eigene Rechnung). Für Verwaltungen heißt das: Die typische Einheit ist die Wohnung im größeren Haus mit mehreren Eigentümern oder einem Eigentümer und vielen Mietern. Die Zahl der verwalteten Einheiten ist meist die Bezugsgröße in der Vermögensschadenhaftpflicht und sollte mit dem Bestand übereinstimmen.
Der Kölner Wohnungsbestand ist alt: 19,3 Prozent der Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1950, weitere 17,9 Prozent aus den Jahren 1950 bis 1959, zusammen 37,2 Prozent vor 1960 (eigene Summe). Der Leerstand lag 2022 bei nur 2,5 Prozent (13.533 leere Wohnungen), unter dem Landes- und Bundeswert. Ein Wasserschaden trifft in einem so ausgelasteten Bestand meist bewohnte Wohnungen, und die Frage nach Leitungswasserdeckung, Sanierungsstand und Zuständigkeit stellt sich schnell zwischen Eigentümern, Mietern und Verwaltung.
Von den Kölner Mietwohnungen gehören 21,1 Prozent zu Wohnungseigentümergemeinschaften, 39,2 Prozent Privatpersonen und 13,7 Prozent Wohnungsunternehmen; der WEG-Anteil liegt über dem NRW-Wert von 18,6 Prozent. Wer Gemeinschaften verwaltet, arbeitet mit Beiräten und Beschlüssen, führt Rücklagen und haftet der Gemeinschaft gegenüber. Vermögensschaden, Vertrauensschaden und die Haftung von Beiratsmitgliedern sind dafür drei getrennte Themen, die sich nicht gegenseitig ersetzen. Die Verwaltung sollte ihre Rolle in jeder Gemeinschaft klar im Vertrag benennen.
Beim Starkregen im Juli 2021 arbeitete die Kölner Feuerwehr bis zum 15. Juli, 11 Uhr, 2.178 Einsätze ab, 1.092 waren noch offen; 9.147 Notrufe gingen ein, und zwei Menschen starben in vollgelaufenen Kellern. Für Gebäudeverträge ist das ein belegtes Ereignis am Ort. Wer Verträge von Gemeinschaften betreut, sollte dokumentieren, dass der Elementarschutz geprüft und der Gemeinschaft vorgelegt wurde, einschließlich ihrer Entscheidung. Das schützt die Verwaltung vor dem späteren Vorwurf, nicht darauf hingewiesen zu haben.
- Vermögensschäden der Eigentümergemeinschaft aus Fehlern der Verwaltung, etwa verpassten Fristen oder falschen Abrechnungen, einschließlich Abwehr.
- Vertrauensschäden durch Mitarbeiter oder Dritte an verwalteten Geldern, im vereinbarten Umfang.
- Gebäudevertrag der Gemeinschaft mit Leitungswasser, Feuer und Sturm, je nach Bedingungen auch Elementar.
- Haftpflicht von Beiratsmitgliedern, wenn sie ausdrücklich eingeschlossen ist.
- Elementarschäden wie Starkregen ohne ausdrücklich vereinbarten Elementarbaustein.
- Veruntreuung von Fremdgeldern über die normale Vermögensschadenhaftpflichtdafür braucht es die Vertrauensschadenversicherung.
- Verwaltete Einheiten oder Objektarten, die in der Betriebsbeschreibung nicht genannt sind.
- Personen- und Sachschäden bei Dritten über die Vermögensschadenhaftpflichtdafür ist die Betriebshaftpflicht da.
Was im Einzelfall gilt, entscheidet die Betriebsbeschreibung im Vertrag — die prüfen wir mit Ihnen Zeile für Zeile.
So sieht ein Deckungs-Check für Hausverwaltung in Köln aus.
Typisches Prüfmuster für dieses Gewerk — kein konkreter Kundenfall. Was bei Ihrem Betrieb herauskommt, hängt von Ihren Verträgen ab — nicht von einer Verkaufsvorgabe.
Vermögensschäden der Eigentümergemeinschaft aus Fehlern der Verwaltung, etwa verpassten Fristen oder falschen Abrechnungen, einschließlich Abwehr.
Fristen, Abrechnung, Beschlüsse
Fremdgelder gehören in einen eigenen Vertrag
Vermögensschaden der verwaltung
Verantwortlich für den Inhalt: Christian Schonauer und Sven Cramer, Geschäftsführer der iSurance Finanz- und Versicherungsvermittlungs UG (haftungsbeschränkt) · Versicherungsmakler mit Erlaubnis gemäß § 34d Abs. 1 GewO · Versicherungsvermittler-Registernummer D-FRY2-GTB6R-98
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Häufige Fragen von Hausverwaltungen in Köln.
Wir verwalten in Köln vor allem Häuser mit Baujahr vor 1960. Worauf achten wir im Gebäudevertrag?
Auf Leitungswasser und Rohrbruch einschließlich Folgekosten, auf den Stand der Sanierung der Steigstränge und auf Obliegenheiten, die der Versicherer an Alter und Zustand knüpft. In Köln sind 37,2 Prozent der Wohnungen vor 1960 entstanden, das betrifft viele Objekte.
Ein Eigentümer wirft uns vor, den Elementarschutz nach dem Starkregen 2021 nicht empfohlen zu haben. Haften wir?
Das hängt vom Einzelfall ab, etwa vom Verwaltervertrag und davon, ob die Frage dokumentiert wurde. Die Vermögensschadenhaftpflicht der Verwaltung prüft, ob der Anspruch berechtigt ist, und wehrt ihn ab oder leistet. Eine saubere Dokumentation ist der wirksamste Schutz.
Reicht die Vermögensschadenhaftpflicht, wenn ein Mitarbeiter Gelder der Gemeinschaft unterschlägt?
In der Regel nicht. Vorsätzliche Taten eigener Mitarbeiter sind dort meist ausgeschlossen oder eingeschränkt. Dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung, die Fremdgelder absichert.
Gut jede fünfte Kölner Mietwohnung gehört einer WEG. Muss der Beirat in unseren Vertrag?
Das hängt vom Verwaltervertrag, ist aber sinnvoll. In Köln gehören 21,1 Prozent der Mietwohnungen zu Eigentümergemeinschaften. Beiräte sind häufig ehrenamtlich und möchten für Fehler nicht persönlich einstehen. Deckung für Beiräte kann im Verwaltervertrag eingeschlossen oder als eigener Vertrag abgeschlossen werden.