Hausverwaltungen in Leverkusen richtig versichern
Leverkusen ist eine Mietwohnungsstadt mit großem Mehrfamilienhaus-Anteil, einem Bestand aus der Nachkriegszeit und der Erfahrung des Dhünn-Hochwassers von 2021. Hausverwaltungen vor Ort betreuen Gemeinschaften, Privatvermieter und Unternehmensbestände. Jede dieser Gruppen stellt eigene Fragen an den Vertrag und an die Betriebsbeschreibung, die die Verwaltung vorab klären sollte.
- Die angegebenen Einheiten sollten regelmäßig mit dem Bestand abgeglichen werden.
- Entsprechend wichtig ist, dass die Versicherungssumme der Vermögensschadenhaftpflicht und die angegebene Zahl der Einheiten zum tatsächlichen Bestand passen.
- Leitungswasser, Rohrbruch und deren Folgekosten, den Stand der Sanierung und die vertraglichen Obliegenheiten.
Hausverwaltung in Leverkusen in Zahlen.
Die Zahlen stammen aus dem Wohnungsmarktprofil der NRW.BANK auf Basis von Zensus 2022 und IT.NRW sowie aus zwei Berichten zum Hochwasser 2021. Woraus sich die Prioritäten auf dieser Seite ergeben — mit Quelle.
Drei Punkte, die in Leverkusen zuerst auffallen.
Nicht die Beitragshöhe entscheidet, sondern drei Klauseln. Mehrfamilienhaus-Bestand, Baujahre, Hochwasser und Elementar.
Wenn 68,8 Prozent der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen, trifft ein Fehler der Verwaltung oft mehrere Parteien zugleich: der verpasste Beschluss, die falsche Nebenkostenabrechnung, der nicht beauftragte Handwerker. Das sind reine Vermögensschäden. Die Vermögensschadenhaftpflicht der Verwaltung braucht dafür eine Versicherungssumme, die zum Bestand passt. Die angegebenen Einheiten sollten regelmäßig mit dem Bestand abgeglichen werden.
SUMME ZUM BESTANDBeim Hochwasser im Juli 2021 mussten in Leverkusen Altenheime und Krankenhäuser geräumt werden, die Dhünn setzte das Klinikum außer Betrieb. Für Gemeinschaften in Flussnähe stellt sich die Frage nach Elementarschutz im Gebäudevertrag, nach Rückstau und nach der Haftzeit eines möglichen Mietausfalls. Die Verwaltung sollte diese Frage stellen und die Antwort der Gemeinschaft dokumentieren.
ELEMENTAR PRÜFEN UND DOKUMENTIEREN15,9 Prozent der Leverkusener Mietwohnungen gehören zu Eigentümergemeinschaften, die mit Beirat und Beschlüssen arbeiten. Wer Entscheidungen vorbereitet oder trifft, kann haftbar gemacht werden. Der Vertrag sollte klären, ob Beiratsmitglieder mitversichert sind und wie Vermögensschäden aus Beschlussvorlagen behandelt werden. Das schützt auch das Ehrenamt, auf das viele Gemeinschaften angewiesen sind.
BEIRAT MITDENKENSie erkennen Ihren Betrieb in einem dieser Punkte wieder? Dann lohnt sich ein Blick in Ihre Betriebsbeschreibung.
Was Leverkusen für eine Hausverwaltung verändert.
In Leverkusen gab es 2024 84.573 Wohnungen, 68,8 Prozent davon in Mehrfamilienhäusern und 29,9 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern; in NRW liegen 57,6 und 40,0 Prozent. Die Stadt ist also stärker vom Geschosswohnungsbau geprägt als das Land. Eine Verwaltung hat hier tendenziell größere Objekte mit mehreren Eigentümern oder vielen Mietern. Entsprechend wichtig ist, dass die Versicherungssumme der Vermögensschadenhaftpflicht und die angegebene Zahl der Einheiten zum tatsächlichen Bestand passen.
17,0 Prozent der Leverkusener Wohnungen stammen von vor 1950, 17,4 Prozent aus den Jahren 1950 bis 1959, zusammen 34,4 Prozent vor 1960 (eigene Summe). Weitere 23,7 Prozent entstanden 1960 bis 1969; zusammen sind das 58,1 Prozent vor 1970 (eigene Summe). Das ist ein Nachkriegsbestand, dessen Leitungen, Dächer und Anschlüsse in die Jahre kommen. Für die Verwaltung folgt daraus eine regelmäßige Prüfung des Gebäudevertrags auf Leitungswasser, Rohrbruch und Sanierungsstand, bevor der Versicherer bei einem Schaden auf Obliegenheiten verweist.
Bei den Leverkusener Mietwohnungen gehören 15,9 Prozent zu Wohnungseigentümergemeinschaften, 36,1 Prozent Privatpersonen und 19,3 Prozent Wohnungsunternehmen. Der Anteil der Wohnungsunternehmen ist höher als in Köln (13,7 Prozent), der der Gemeinschaften niedriger (Köln: 21,1 Prozent). Verwaltungen arbeiten also für unterschiedliche Auftraggeber, vom Privatvermieter bis zum Unternehmensbestand, mit jeweils eigenen Verträgen. Die Betriebsbeschreibung sollte die Auftraggebergruppen und Objektarten nennen, die tatsächlich betreut werden. Der Wechsel der Auftraggebergruppe, etwa von der Gemeinschaft zum Unternehmensbestand, sollte dem Versicherer gemeldet werden.
Im Juli 2021 half die Kölner Feuerwehr in Leverkusen, wo Altenheime und Krankenhäuser geräumt und ein Gastank gesichert wurden; die Dhünn setzte das Klinikum außer Betrieb, am 15. Juli wurden 468 Menschen evakuiert. Das ist ein belegtes Hochwasser- und Starkregenereignis am Ort. Für Gebäudeverträge heißt das: Elementarschutz ist ein eigener Baustein, der ausdrücklich vereinbart werden muss, und die Entscheidung darüber gehört in das Protokoll der Gemeinschaft, nicht in eine mündliche Absprache.
- Vermögensschäden aus Fehlern der Verwaltung, etwa Fristversäumnis, falsche Abrechnung oder fehlerhafte Beschlussvorbereitung.
- Gebäudevertrag der Gemeinschaft für Leitungswasser, Feuer und Sturm; Elementar nur als eigener Baustein.
- Vertrauensschäden an verwalteten Geldern, soweit eine eigene Vertrauensschadenversicherung besteht.
- Beiratsmitglieder, wenn der Vertrag sie ausdrücklich einschließt.
- Überschwemmung, Rückstau und Starkregen ohne vereinbarten Elementarbaustein.
- Unterschlagung durch Mitarbeiter über die Vermögensschadenhaftpflicht allein.
- Verwaltung für Objektarten oder Auftraggebergruppen, die in der Betriebsbeschreibung fehlen.
- Mietausfall nach einem Gebäudeschaden, wenn er nicht mitversichert wurde.
Was im Einzelfall gilt, entscheidet die Betriebsbeschreibung im Vertrag — die prüfen wir mit Ihnen Zeile für Zeile.
So sieht ein Deckungs-Check für Hausverwaltung in Leverkusen aus.
Typisches Prüfmuster für dieses Gewerk — kein konkreter Kundenfall. Was bei Ihrem Betrieb herauskommt, hängt von Ihren Verträgen ab — nicht von einer Verkaufsvorgabe.
Vermögensschäden aus Fehlern der Verwaltung, etwa Fristversäumnis, falsche Abrechnung oder fehlerhafte Beschlussvorbereitung.
Mehr Einheiten je Objekt als im Landesschnitt
Wenn die Dhünn über die Ufer tritt
Summe zum bestand
Verantwortlich für den Inhalt: Christian Schonauer und Sven Cramer, Geschäftsführer der iSurance Finanz- und Versicherungsvermittlungs UG (haftungsbeschränkt) · Versicherungsmakler mit Erlaubnis gemäß § 34d Abs. 1 GewO · Versicherungsvermittler-Registernummer D-FRY2-GTB6R-98
Passende Ratgeber.
Häufige Fragen von Hausverwaltungen in Leverkusen.
Wir verwalten in Leverkusen vor allem Mehrfamilienhäuser aus den Fünfzigern und Sechzigern. Was prüfen wir im Gebäudevertrag?
Leitungswasser, Rohrbruch und deren Folgekosten, den Stand der Sanierung und die vertraglichen Obliegenheiten. In Leverkusen stammen 34,4 Prozent der Wohnungen von vor 1960, weitere 23,7 Prozent aus den Sechzigern, der Gebäudevertrag hat darum Gewicht.
Reicht der Gebäudevertrag unserer Gemeinschaft in Leverkusen aus, wenn die Dhünn wieder über die Ufer tritt?
Nur, wenn Elementarschäden ausdrücklich eingeschlossen sind. Das Hochwasser 2021 hat in Leverkusen gezeigt, wie weit das Wasser reichen kann. Ob ein Gebäude versicherbar ist, hängt von Lage und Risikozone ab; wir prüfen die Bedingungen mit Ihnen.
Wir verwalten für Privatvermieter und eine Wohnungsgesellschaft. Muss das im Vertrag stehen?
Ja, wir empfehlen es. In Leverkusen gehören 36,1 Prozent der Mietwohnungen Privatpersonen und 19,3 Prozent Wohnungsunternehmen, beide Gruppen haben andere Anforderungen. Die Betriebsbeschreibung sollte Auftraggeber und Objektarten nennen.
Wer haftet, wenn ein Beiratsmitglied eine falsche Entscheidung vorbereitet?
Das hängt vom Einzelfall und von der Rolle der Verwaltung ab. Ist die Verwaltung beteiligt, kann ihre Vermögensschadenhaftpflicht eingreifen. Beiräte sind nur versichert, wenn der Vertrag sie ausdrücklich einschließt.