Mehr­familien­haus versichern

Versicherungs­summe und Selbst­beteiligung

Auch beim Mehr­familien­haus arbeitet die Gebäudepolice mit dem gleitenden Neuwert und dem Wert 1914. Die Wertermittlung ist hier allerdings fehleranfälliger, weil mehr Flächen zusammenkommen: Wohnflächen, Treppenhaus, Keller, ausgebautes Dachgeschoss, Nebengebäude, Gewerbeeinheiten, dazu Aufzug, Zentralheizung und Gemeinschafts­anlagen.

Wird eine dieser Flächen vergessen, ist die Summe zu niedrig — und ohne wirksamen Unter­versicherungsverzicht darf der Versicherer bei jedem Schaden anteilig kürzen, nicht erst beim Totalschaden. Deshalb lohnt es sich, die Wertermittlung einmal sauber aufzusetzen und nach jeder größeren Baumaßnahme nachzuführen.

Bei der Selbst­beteiligung gilt eine andere Logik als beim Ein­familien­haus. Ein Mehrparteien­haus produziert mehr kleine Schäden. Wer jeden davon meldet, riskiert Beitragserhöhungen bis hin zur Kündigung durch den Versicherer. Eine bewusst gewählte Selbst­beteiligung hält die kleinen Fälle aus dem Vertrag heraus und erhält ihn für die Fälle, auf die es ankommt.

Glas, Aufzug, Heizung: die Technik im Haus

Je mehr gemeinschaftlich genutzte Technik ein Gebäude hat, desto eher lohnen Bausteine, die beim Ein­familien­haus überflüssig sind.

Ob ein Baustein sinnvoll ist, entscheidet nicht die Aufzählung, sondern die Frage, ob der Ausfall aus eigener Kasse zu tragen wäre. Ein Aufzug, dessen Steuerung nach einem Blitzschlag ausfällt, ist der Fall, in dem diese Frage klar beantwortet ist.

Rauchwarnmelder und andere Betreiberpflichten

Rauchwarnmelder sind in allen Bundesländern vorgeschrieben. Wer sie einbauen muss, ist einheitlich der Eigentümer; wer für die Wartung zuständig ist, regeln die Landesbau­ordnungen unterschiedlich — teils der Eigentümer, teils der Mieter, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist.

Für die Absicherung ist das relevant, weil ein fehlender oder nicht gewarteter Melder nach einem Brand zur Frage der groben Fahrlässigkeit führen kann. Eine Wartung mit Protokoll ist deshalb nicht nur eine bauordnungs­rechtliche Pflicht, sondern auch der Nachweis, der im Schadenfall gebraucht wird — ebenso wie die Prüfbescheinigungen für Aufzug, Heizung und Elektroanlage.

Haftpflicht ist hier keine Option

Beim selbst bewohnten Haus deckt die Privat­haftpflicht die Eigentümerhaftung meist mit ab. Sobald vermietet wird, endet das. Für ein Mehr­familien­haus ist die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht deshalb ein eigener Vertrag — und zwar mit dem größeren Risiko, weil sich im Gebäude täglich Menschen bewegen, die es nicht selbst instand halten.

Zu klären sind bei der Vertragsanlage vor allem drei Angaben: die Zahl der Wohneinheiten, die Nutzungsart jeder Einheit — auch eine einzelne Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ändert die Einstufung — und ob Nebengebäude, Stellplätze oder unbebaute Teilflächen dazugehören. Stimmen diese Angaben nicht mehr mit der Realität überein, gehört der Vertrag angepasst.

Wenn das Haus den Eigentümer wechselt

Beim Verkauf einer Immobilie endet die Gebäude­versicherung nicht. Nach dem Versicherungs­vertrags­gesetz geht das Versicherungsverhältnis auf den Erwerber über — er tritt anstelle des Verkäufers in alle Rechte und Pflichten ein. Das ist sinnvoll, weil ein Gebäude nie unversichert stehen soll, wird aber regelmäßig übersehen.

Beide Seiten haben daraufhin ein Sonderkündigungs­recht: Der Erwerber kann den übernommenen Vertrag kündigen, der Versicherer seinerseits kündigen, wenn ihm der neue Vertragspartner nicht passt. Beides ist an Fristen gebunden, die ab Kenntnis vom Eigentumsübergang laufen. Wer die Frist verstreichen lässt, bleibt in einem Vertrag, den er nicht ausgesucht hat.

Praktisch heißt das für einen Käufer: Der übernommene Vertrag gehört vor dem Ablauf der Frist gelesen — insbesondere daraufhin, ob Elementarschutz enthalten ist, wie die Selbst­beteiligung aussieht und ob die Wertermittlung noch zum heutigen Zustand des Gebäudes passt. Danach ist eine Änderung nur noch mit Zustimmung des Versicherers möglich.

Eigentümergemeinschaft oder Alleineigentum

Wem das Haus gehört, ändert nicht das Risiko, aber den Weg zum Vertrag.

Bei Alleineigentum liegt alles in einer Hand: Sie schließen die Gebäudepolice ab, entscheiden über die Bausteine, melden den Schaden und tragen die Selbst­beteiligung. Das ist unkompliziert und lässt sich jederzeit anpassen.

Bei einer Wohnungs­eigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft selbst Vertragspartnerin. Die Verwaltung schließt die Gebäude- und die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht­versicherung für das Gemeinschafts­eigentum ab; Beschlüsse dazu fallen in der Eigentümerver­sammlung. Der einzelne Eigentümer kann diese Verträge nicht allein ändern — er kann aber prüfen lassen, ob sie die Bausteine enthalten, die für das Objekt tragen.

Für den einzelnen Eigentümer bleibt dabei eine eigene Aufgabe: das Sondereigentum. Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte und Einbauküche fallen je nach Teilungs­erklärung nicht unter die Gebäudepolice der Gemeinschaft. Dafür gibt es die Wohnungs­eigentümer-Zusatz­versicherung, die genau diese Lücke schließt.