Versicherungen für Vermieter

Rechtsschutz für Vermieter und die Wartezeit

Der Vermieter­rechts­schutz übernimmt Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten in Auseinandersetzungen rund um das vermietete Objekt: Räumungsklage, Streit über Betriebs­kostenab­rechnungen, Mietminderung, Modernisierungsumlage, Nachbarschafts- und Behördenstreit.

Der Punkt, an dem dieser Schutz regelmäßig ins Leere läuft, ist die Wartezeit. Für den Bereich Miet- und Grundstücks­recht sehen die Bedingungen üblicherweise mehrere Monate zwischen Vertragsbeginn und erstem leistungspflichtigen Rechtsfall vor. Wer den Vertrag abschließt, weil sich ein Konflikt bereits abzeichnet, ist zu spät — der Fall gilt dann als bei Abschluss bereits angelegt und wird abgelehnt.

Daraus folgt die einzige sinnvolle Reihenfolge: Der Rechtsschutz gehört zum Objekt, nicht zum Streit. Er wird abgeschlossen, wenn nichts los ist. Zu prüfen sind dabei die Wartezeit, ob die Räumungsklage ausdrücklich eingeschlossen ist und ob mehrere Objekte oder Einheiten mitversichert werden können.

Mietnomaden — ehrlich eingeordnet

Der Begriff verkauft sich gut, deshalb steht er auf vielen Angebotsseiten. Die nüchterne Einordnung sieht anders aus: Ein Mieter, der nicht zahlt, ist kein Versicherungsfall der Gebäude­versicherung, und einen breiten, verlässlichen Markt für die Absicherung reiner Zahlungsausfälle gibt es nicht.

Was es gibt, sind spezielle Konzepte für Vermieter, die Mietausfall über einen begrenzten Zeitraum, Räumungskosten und Renovierungs­kosten nach Auszug abdecken. Sie sind regelmäßig an Bedingungen geknüpft, die vor Vertragsschluss erfüllt sein müssen: Bonitätsprüfung und Selbstauskunft vor jedem Mietvertrag, dokumentierte Übergabe, Meldung des Zahlungsverzugs innerhalb kurzer Fristen, Wartezeiten, Höchstbeträge und Selbstbehalte. Wer diese Punkte nicht einhält, hat einen Vertrag ohne Wirkung.

Realistisch bleiben deshalb drei Schutzmechanismen, die vor jeder Versicherung greifen: eine sorgfältige Mieterauswahl mit Selbstauskunft und Nachweisen, die Kaution und die konsequente Reaktion auf den ersten ausbleibenden Zahlungseingang. Nach § 543 BGB berechtigt der Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten zur fristlosen Kündigung — je später reagiert wird, desto größer der Ausfall.

Möbliert, auf Zeit, an Feriengäste

Nicht jede Vermietung ist Wohnraumvermietung im klassischen Sinn. Möbliert vermietete Wohnungen, Vermietung auf Zeit an Berufspendler und die Überlassung an wechselnde Feriengäste werden versicherungstechnisch unterschiedlich behandelt — und alle drei weichen vom Standard ab.

Bei möblierter Vermietung gehört die Einrichtung Ihnen. Die Gebäude­versicherung deckt sie nicht ab, die Hausrat­versicherung Ihres eigenen Wohnsitzes ebenfalls nicht. Dafür braucht es einen eigenen Hausratvertrag für das vermietete Objekt, in dem die Nutzungsart korrekt angegeben ist.

Bei wechselnden Kurzzeitgästen kommt hinzu, dass diese Nutzung regelmäßig als gewerbeähnlich eingestuft wird. Ein Gebäudevertrag, der für dauerhafte Wohnraumvermietung geschlossen wurde, passt dann nicht mehr zur angegebenen Nutzung, und die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht braucht einen entsprechenden Einschluss. Die Änderung ist anzeigepflichtig — sie kostet wenig Zeit und entscheidet im Schadenfall über die Leistung.

Umlage auf die Nebenkosten: was geht und was nicht

Ein Teil der Versicherungs­kosten lässt sich nach der Betriebs­kosten­verordnung auf die Mieter umlegen — aber nicht alles. Die Trennlinie verläuft dort, wo eine Versicherung das Gebäude schützt statt das wirtschaftliche Interesse des Vermieters.

Praktisch heißt das: Ein gut ausgestatteter Gebäudevertrag belastet den Vermieter weniger, als der Beitrag vermuten lässt — während der Rechtsschutz und alle Formen der Miet­ausfall­absicherung vollständig aus eigener Tasche kommen. Das gehört in die Rentabilitäts­rechnung, nicht in die Sammelposition „Versicherungen“.

Schäden durch Mieter und der Rückgriff

Beschädigt ein Mieter das Gebäude, ist zunächst die Gebäude­versicherung zuständig — sie repariert die Bausubstanz. Anschließend stellt sich die Frage des Rückgriffs: Kann sich der Versicherer das Geld beim Verursacher zurückholen?

Nach der Rechtsprechung ist dieser Rückgriff bei einfacher Fahrlässigkeit ausgeschlossen, weil der Mieter die Gebäude­versicherung über die Betriebskosten mitfinanziert. Bei grober Fahrlässigkeit und bei Vorsatz besteht der Anspruch dagegen — dann greift, sofern vorhanden, die Privat­haftpflicht des Mieters.

Für Vermieter folgen daraus zwei praktische Punkte. Erstens ist es zulässig und sinnvoll, im Mietvertrag den Nachweis einer Privat­haftpflicht zu verlangen. Zweitens fällt der übliche Verschleiß nicht unter Schaden: abgenutzte Böden, vergilbte Tapeten und normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten und weder vom Mieter noch von einer Versicherung zu ersetzen.

Die Kaution ist die eigentliche Sicherheit

Vor jeder Versicherung steht die Kaution. Sie ist das einzige Instrument, das ohne Regulierung, ohne Bedingungen und ohne Wartezeit greift — und gleichzeitig dasjenige, das am häufigsten formal falsch behandelt wird.

Nach § 551 BGB darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, und sie ist getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters anzulegen. Wer die Kaution auf dem eigenen Konto führt, verliert seine Position im Streitfall unnötig.

Der Rest ist Dokumentation. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Zustandsbeschreibung und Fotos bei Einzug und Auszug entscheidet später darüber, ob ein Schaden zugeordnet werden kann. Es kostet nichts als eine halbe Stunde Zeit — und ist die einzige Absicherung, die sich nicht nachträglich herstellen lässt.